ドクターのための税金対策　～相続税対策～　(マンションを使った節税編) ｜ 大阪で相続の相談なら相続カフェ

大阪の相続無料相談所『相続カフェ』による、特別コラム。ドクターからの相続相談をお受けする中で、『生前にもっと節税出来る方法はないのか』とのお声を頂くことが多かったので、ドクターのための税金対策を公開します。

相続税の税金対策　

・相続税の仕組み

Ｈ27年1月1日以後の相続から相続税が大幅に改正され、富裕層にとっては、税負担の大きいものとなりました。

相続税の計算は、

• 相続開始時の財産の時価から債務を引いた金額
• 基礎控除　【3,000万円+600万円×法定相続人の数】
• ①―②　＝　課税遺産総額

この③課税遺産総額を法定相続分により取得したものとして相続税の総額が決められ(相続税の速算表へのあてはめ)、各相続人が実際に取得した財産の割合で、相続税を納税します。

相続人が配偶者１人　と　子が２人の合計　３人の場合

《ケース１》遺産総額　2億円　基礎控除　3,000万円+600万円×3人＝4,800万円

相続税の総額　：　2.700万円

《ケース２》遺産総額　5億円　基礎控除　3,000万円+600万円×3人＝4,800万円

相続税の総額　：　1憶3,110万円

《ケース３》遺産総額　10億円　基礎控除　3,000万円+600万円×3人＝4,800万円

相続税の総額　：　3憶5,620万円

【相続税の速算表】

なお、相続税が課税される財産は、ほぼすべての財産と言っても過言ではありません。

【主な相続財産の例】

１、不動産　(土地、建物、畑、山林など)

２、動産　　(自動車、家財道具一式など)

３、その他　(債権、特許権、借地権、著作権、ゴルフ会員権など)

４、現金、預貯金

５、有価証券　(株券、国債など)

６、収集品　(宝石、貴金属、書画、骨董品など)

７、マイナス財産　(借金、未払い金、保証債務など)

これらを合算したものが相続財産となります。

※みなし相続財産、亡くなる３年以内に贈与を受けた財産にも相続税がかかります。

○相続税の節税方法

・相続税の計算上の“時価＝評価額”について

相続税は、すべての財産を時価評価し、相続税の計算をします。ここでの“時価”とは“相続税評価額”のことを言い、その相続税評価額に基づいて相続税は計算されるというのがポイントです。

現預金は残高がそのまま相続税評価額ですが、土地は路線価(もしくは倍率)により評価します。

路線価というのは、税金の計算のためだけに付されている土地の価格です。

自分の土地がいくらで買った、売れた、不動産屋さんの査定金額などの“時価”とは異なりますので注意が必要です。(一般的には、相続税評価額の方が通常取引される金額より低くなります。)

5,000万円で売れる“時価5,000万円”の不動産でも、相続税の計算では、4,000万円で計算されるということもよくあります。

・現金が最も不利

相続税が最も高く課税されるのは、すべての相続財産が現金の時です。

これを例えば、マンションを買ったらどうなるでしょう。実際にあったケースを例にします。

購入価額：1,935万円　→　相続税評価額　446万円　評価減　▲1,489万円(▲76.9％)

・評価減になる理由その①　～建物の評価が低くなる。

マンションの場合、現金が土地と建物に変わります。それにより、相続税評価額は土地と建物をそれぞれ評価します。それぞれの財産は、

建物：固定資産税評価額

土地：路線価方式

により、評価しますが、建物の評価は、物件ごとに違いますが一般的に購入金額の40～60％で評価されます。(構造などによって変わります。)

そのため、3,000万円のマンションを購入し、建物2,000万円と土地1,000万円であった場合、建物については、購入価額2,000万円の評価額は、買った瞬間に800～1,200万円になるということです。

これを賃貸用にすれば、さらに30％の評価減がなされます。借家権を控除するからです。

評価額が40％になる場合は、　40％×（１－30％）で28％に評価圧縮され、

　評価額が60％になる場合は、　60％×（１－30％）で42％に評価圧縮されます。

マンションが相続対策でよく活用されるのは、こういった効果があるからです。

・小規模宅地等の特例を使えば土地が半額になる。

賃貸事業の用に供している土地を相続し、その相続人が賃貸事業を相続税の申告期限まで継続すると、その相続した土地について、200㎡までの評価額を50％割り引いて計算できる相続税の特例があります。(貸付事業用宅地の特例)

親が賃貸マンションを持っていて、それを相続した場合も適用可能です。

この特例の恩恵を最も多く受けられる人は、『土地の単価が高いもの』を持っている人です。

《ケース１　5万円/㎡の郊外の貸駐車場を持っている場合》

減額効果：5万円×200㎡×50％＝500万円

《ケース２　100万円/㎡の都市部のマンションを賃貸用で持っている場合》

減額効果：100万円×200㎡×50％＝10,000万円

マンションの特徴のひとつは、『敷地権割合が低い』ということです。言い換えれば『土地部分が少ない』。よって、1㎡あたりの土地単価は高くなります。1戸あたり10㎡を切るものが多く、中には、3～4㎡ぐらいの敷地面積のものもあります。

先ほどの3,000万円のマンションの場合、土地が1,000万円で敷地権が5㎡だと、1㎡あたりの土地の単価は、200万円/㎡、10㎡だと100万円/㎡になります。

単純計算ですが、5㎡なら40戸で小規模宅地の上限の200㎡に、10㎡なら20戸で200㎡分となります。

これらの相続税評価額がすべて通常の半分の評価額で済みます。

相続対策を重視してマンションで対策する場合は、この敷地権は無視できない重要なポイントでしょう。

*1　平成28年4月16日現在の法令に基づいております。

*2　今後の税制改正等には十分ご注意ください。

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