貸している土地・建物の評価額 ｜ 大阪で相続の相談なら相続カフェ

所有者が自由に処分できない

自宅以外の不動産、たとえば人に貸している土地や建物は自宅とは評価が変わります。

この場合、借りている人に借地権や借家権が発生するので不動産の持ち主は自分の都合で不動産を処分できませんから、その分相続財産としての評価が下がるのです。

これは相続が起こっても同じです。

貸主の立場ごと相続することとなるので、相続人も自由に処分することはできません。

ですので人に貸している土地は自分が使っている自家用地としての評価よりも『借地権割合』の分だけ評価が低くなります。

土地の評価

借地権割合とはそのまま借地権の割合を指します。

借地権割合は地域によって異なり、路線価図に路線価と共に書かれています。

たとえば自用地だったら一億円という評価の土地を貸宅地にしていて、そこの借地権割合が６０％だとするとその評価額は４０００万円となります。

建物の評価

一方貸している建物は借家権割合の分だけ評価が下がります。

地域によって異なる借地権割合とは違い、借家権割合は全国一律３０％ですので、借家の評価額は建物本来の評価額（固定資産税評価額）の７割になります。

アパート・マンションの評価

貸しアパート・マンションといった集合住宅も入居率が１００％なら同様に３０％減の評価ですが、空室がある場合は、全床面積に対して入居している部分の面積の割合を加味して次の式で計算します。

建物の評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）

たとえば全室同じ面積の部屋が１０室ある貸しアパートの評価額が２０００万円で、１０室中８室が入居中、２室が空室なら賃貸割合は８０％なので２０００万円×（１－０．３×０．８）で評価額は１５２０万円となります。

貸宅地ほどではないがやはり評価減になる貸家建付地

貸家やアパート・マンションを建てて貸している土地（貸家建付地）は、土地を貸しているだけの貸宅地とはまた評価額が異なります。

この場合、土地自体を貸しているわけではなく、その上に建つ建物を貸しているので、貸宅地ほどの評価減にはなりませんが、居住者がいることで土地を勝手に処分してりできないため、その分を考慮して次の式で求めます。

自用地としての評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

自用地の評価額が８０００万円、借地権割合が６０％の土地に全１０室のアパートを建てて貸していて賃貸割合が８０％だとすると８０００万円×（１－０．６×０．３×０．８）で評価額は６８４８万円になります。

なお賃貸部分と自宅部分に分かれている時はその割合で分けて計算します。